9/28/2010

Real Estate

"Real estate cannot be lost or stolen, nor can it be carried away. Purchased with common sense, paid for in full and managed with reasonable care, it is about the safest investment in the world". Franklin D. Roosevelt (1882-1945).

Ακίνητα: Εκρηκτικό κοκτέϊλ Αντικειμενικών αξιών, Πόθεν έσχες και Αρείου Πάγου

Του ΑΝΔΡΕΑ ΜΠΑΤΑΚΗ*, info@talosproperties.com

Η πραγματικότητα στην αγορά ακινήτων έχει αλλάξει αρκετά το 2010 ενώ η αύξηση των αντικειμενικών αξιών από την 1η Ιανουαρίου 2011 σε συνδυασμό με την εφαρμογή του πόθεν έσχες και την απόφαση του Άρειου Πάγου καθιστούν την αγορά ακινήτου μέχρι τον Δεκέμβριο του 2010 μοναδική ευκαιρία.

1. Πόθεν Έσχες

Με την κατάθεση του φορολογικού νομοσχεδίου Ν. 3842 της 23ης Απριλίου 2010 πλέον εφαρμόζεται η λογική του πόθεν έσχες για την αγορά οποιδουδήποτε ακινήτου συμπεριλαμβανομένης της πρώτης κατοικίας. Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι εάν ένας αγοραστής έχει μετρητά 200.000 Ευρώ και αποφασίσει να αγοράσει ένα ακίνητο που πωλείται σε αυτή την αξία είναι υποχρεωμένος να αιτιολογήσει που βρήκε αυτό το ποσό. Δικαιολογείται από τα εισοδήματα του τα προηγούμενα χρόνια; Έλαβε κάποια κληρονομιά; Εάν του τα έκαναν δώρο οι γονείς του πλήρωσαν φόρο στην εφορία; (ο φόρος δωρεών από 1η Ιανουαρίου του 2010 είναι 10% επί του ποσού δωρεάς)

Βέβαια εδώ υπάρχει η συχνά εφαρμόσιμη λύση της δήλωσης στα συμβόλαια της αντικειμενικής αξίας η οποία είναι αρκετά χαμηλότερη ώστε η αιτιολόγηση να γίνει για το μικρότερο ποσό. Αυτή η λύση όμως θα καταργηθεί από την 1η Ιανουαρίου του 2011 διότι οι αντικειμενικές θα εξισωθούν σχεδόν με τις πραγματικές τιμές πώλησης.

Ας σημειωθεί ότι ακόμη και εάν κάποιος λάβει δάνειο για την αγορά ακινήτου πρέπει επίσης να είναι σε θέση να αιτιολογήσει από πού θα βρει τα χρήματα για την αποπληρωμή των δόσεων του δανείου.

1. Άρειος Πάγος

Το Μάϊο του 2010 ο Άρειος Πάγος έκρινε τις πωλήσεις ακινήτων σε πολύ χαμηλές τιμές ως αισχροκερδείς και άκυρες. Διότι θεωρείται ότι γίνεται εκμετάλλευση από τον αγοραστή της μεγάλης οικονομικής ανάγκης του πωλητή. Σύμφωνα με την απόφαση αυτή και μόνο η τιμή πώλησης του ακινήτου κάτω από την αντικειμενική του αξία αρκεί για την ανατροπή της μεταβίβασης με δικαστική απόφαση.

Αυτή η απόφαση θα αποκτήσει ακόμη μεγαλύτερη βαρύτητα από τον Γενάρη του 2011 όπου οι αντικειμενικές και οι πραγματικές τιμές πώλησης θα είναι σχεδόν ίδιες.

1. Αντικειμενικές Αξίες

Τον Γενάρη του 2010 η αλλαγή των αντικειμενικών ήταν θέμα ρεπορτάζ και το πότε θα συμβεί θέμα συζητήσεων. Σήμερα αναφέρεται μέχρι και στο γνωστό μνημόνιο που υπέγραψε η χώρα ενώ ο ίδιος ο Υπουργός Οικονομίας έχει αναφέρει επαναλλειμένως ότι θα υπάρξει νέο σύστημα αντικειμενικών που θα ισχύσει από την 1η Ιανουαρίου 2011. Άρα αποτελεί πλέον δεδομένο.

Δημοσίευμα Αθηναϊκής εφημερίδας της 29ης Αυγούστου αναφέρει ότι το νέο σύστημα υπολογισμού θα λαμβάνει υπόψη του τις πραγματικές αξίες με δεδομένα από επιτροπές σε δήμους και κοινότητες από εφοριακούς υπαλλήλους, παραγωγικούς και τοπικούς φορείς. Ο στόχος είναι απλός: η τελική τιμή της Εφορίας να προσεγγίζει την τιμή αγοράς.

Προφανώς κάτι τέτοιο εκτός των άλλων θα εκτοξεύσει τα έξοδα αγοράς (εφορία, συμβολαιογραφικά, κτηματολόγιο, δικηγόρου, κ.λ.π.) κάνοντας την αγορά πιο ακριβή.

Παράδειγμα: Ένα νεόδμητο διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 143.000 Ευρώ υπόκειται πλέον σε καθεστώς Φ.Π.Α. 23% και το ποσό της εφορίας που καλείται κάποιος να πληρώσει εφόσον δεν παίρνει απαλλαγή φθάνει τα 27.000 Ευρώ.

Το συμπέρασμα

Συνδυάζοντας την αύξηση ή εξίσωση αντικειμενικής και πραγματικής αξίας ακινήτου με την απόφαση του Αρείου Πάγου που υποχρεώνει την δήλωση στα συμβόλαια της αντικειμενικής και την εφαρμογή του πόθεν έσχες έχουμε ένα εκρηκτικό κοκτέϊλ. Μπορεί κανείς να τολμήσει να πει ότι θα μπει και φρένο στις μειώσεις τιμών των ακινήτων. Παράδειγμα: Μικρό διαμέρισμα πωλείται προς 110.000 Ευρώ ενώ η αντικειμενική είναι 105.000 Ευρώ. Είναι δυνατόν να δεχθεί ο πωλητής να πουλήσει το ακίνητο του σε τιμή χαμηλότερη της αντικειμενικής όταν στο συμβόλαιο είναι υποχρεωμένος να δηλώσει στην εφορία ότι έλαβε 105.000 Ευρώ;

Ή μήπως κάποιος ο οποίος θέλει να αγοράσει σήμερα με μετρητά ακίνητο 270.000 Ευρώ με αντικειμενική αξία 110.000 Ευρώ είναι λογικό να περιμένει το 2011; Ειδικά αφού ακόμη και τα έξοδα μεταβίβασης σήμερα θα γίνουν με βάση το 110.000 Ευρώ ενώ από το 2011 θα γίνουν με βάση τη νέα αντικειμενική.

Είναι σαφές ότι όσοι θέλουν να τοποθετήσουν χρήματα στην αγορά ακινήτου είτε αυτό αποτελεί πρώτη κατοικία, είτε όχι, συμφέρει να το κάνουν τώρα. Διότι το εκρηκτικό κοκτέϊλ έχει χρονοδιακόπτη και η έκρηξη είναι προγραμματισμένη για την 1η Ιανουαρίου 2011.

Ο Ανδρέας Μπατάκης έχει πτυχίο Διοίκησης Επιχειρήσεων, Δίπλωμα στο Διεθνές Marketing καθώς και Bachelor of Science στην Οργάνωση και Διοίκηση Ανθρωπίνων Πόρων. Ειδικά στο χώρο των ακινήτων έχει βοηθήσει δεκάδες ανθρώπους απο όλο το κόσμο να βρουν την κατοικία ή την επένδυση που έψαχναν στη Κρήτη και είναι ιδρυτικό μέλος της Τάλως Κτηματομεσιτική - Talos Properties.

Η Τάλως δημιουργήθηκε στα Χανιά προκειμένου να προστατεύσει και να βοηθήσει όλους τους υπαρκτούς και πιθανούς ιδιοκτήτες ακινήτης περιουσίας που επιθυμούν είτε να πουλήσουν, είτε να αγοράσουν στη Κρήτη. Για περισσότερες πληροφορίες: Ανδρέας Μπατάκης, Νεκταρία Κλαδίτη, http://www.talosproperties.com/, Τηλ. 28210 52473, Ε mail. info@talosproperties.com